Co-Living hat in der französischen Rechtsordnung keinen eigenen rechtlichen Status. Jedes Co-Living-Projekt basiert daher auf der Kombination bestehender Mietregime, deren Anforderungen in Bezug auf Dauer, Besteuerung und erlaubte Dienstleistungen stark variieren. Der Vergleich dieser Regime setzt voraus, drei Parameter zu messen: die minimale Verpflichtungsdauer, die Flexibilität des Wechsels der Bewohner und die steuerliche Behandlung auf Seiten des Vermieters.
Vergleichstabelle der für Co-Living verwendbaren Mietverträge
Bevor wir auf jede Struktur im Detail eingehen, bietet eine zusammenfassende Übersicht einen Überblick über die Unterschiede zwischen den wichtigsten Verträgen, die von Co-Living-Betreibern in Frankreich genutzt werden.
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| Mietvertragsart | Referenztext | Minimale Dauer | Zielgruppe | Erneuerung |
|---|---|---|---|---|
| klassischer möblierter Mietvertrag | Gesetz vom 6. Juli 1989, Art. 25-3 und folgende | 1 Jahr (9 Monate für Studenten) | Alle Bewohner | stillschweigende Verlängerung |
| Mobilitätsmietvertrag | ELAN-Gesetz 2018, Art. 25-12 und folgende | 1 Monat | Student, Praktikant, Arbeitnehmer auf Mission, berufliche Weiterbildung | nicht verlängerbar |
| 9-monatiger Studentenvertrag | Gesetz vom 6. Juli 1989, Art. 25-7 | 9 Monate | nur Studenten | nicht verlängerbar |
| Gewerblicher Mietvertrag (Dienstleistungsresidenz) | Handelsgesetzbuch, Art. L.145-1 und folgende | 9 Jahre (Betreiber) | Verwaltungsbetreiber | regulierte Erneuerung |
Diese Tabelle hebt einen oft unterschätzten Punkt hervor: die minimale Dauer bestimmt das Profil der zulässigen Bewohner. Ein klassischer möblierter Mietvertrag sichert die Belegung für mindestens ein Jahr, während der Mobilitätsmietvertrag auf einen Monat sinkt, was das Management eines Co-Living-Raums radikal verändert.
Um die möglichen vertraglichen Strukturen zu vertiefen, bietet eine Akte über die Mietvertragsarten auf Direct Immobilier detaillierte Einblicke in die praktischen Auswirkungen jedes Regimes.
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klassischer möblierter Mietvertrag nach Gesetz 89 vs. Mobilitätsmietvertrag: zwei Rotationslogiken
Der einjährige möblierte Mietvertrag bleibt die rechtliche Grundlage der meisten Co-Livings der ersten Generation. Er bietet eine geschätzte Mietstabilität und einen Rahmen, der den Versicherern gut bekannt ist. Der Vermieter profitiert vom LMNP-Regime mit Abschreibungsmöglichkeiten, was die Besteuerung der Mieten verringert.
Im Gegensatz dazu schränkt dieser Mietvertrag die Flexibilität ein. Der Bewohner, der vor Ablauf der Frist ausziehen möchte, muss eine Kündigungsfrist von einem Monat einhalten. Auf Seiten des Verwalters erschwert die stillschweigende Verlängerung die einfache Freigabe eines Objekts, um die Mischung der Bewohner anzupassen.
Aufstieg des Mobilitätsmietvertrags
Die Betreiber, die junge Berufstätige auf kurzen Missionen oder Praktikanten ansprechen, bevorzugen mittlerweile den Mobilitätsmietvertrag. Seine Dauer, die zwischen einem und zehn Monaten liegt, erlaubt eine schnelle Rotation ohne Risiko der Umqualifizierung in eine touristische Vermietung, vorausgesetzt, der Mieter kann einen berechtigten Grund nachweisen (Ausbildung, temporäre Anstellung, Studium).
Die Gegenleistung ist doppelt. Der Mobilitätsmietvertrag verbietet es dem Vermieter, eine Kaution zu verlangen (eine Visale-Garantie oder ein Bürge ist jedoch möglich). Er ist nicht verlängerbar: Nach Ablauf verlässt entweder der Bewohner die Wohnung oder ein neuer Vertrag (z.B. klassischer möblierter Mietvertrag) tritt in Kraft.
- Der klassische möblierte Mietvertrag eignet sich für Co-Livings, die eine stabile Belegung über zwölf Monate oder mehr anstreben, mit einer gemischten Zielgruppe.
- Der Mobilitätsmietvertrag passt sich an Residenzen mit hoher Rotation an, die auf berufliche Missionen oder Praktika ausgerichtet sind, mit Aufenthalten von einigen Monaten.
- Die Kombination beider innerhalb eines Gebäudes ermöglicht die Diversifizierung der Bewohnerprofile, erfordert jedoch eine strenge Mietverwaltung, um Leerstände zwischen zwei Verträgen zu vermeiden.
Dienstleistungsresidenzen und gewerblicher Mietvertrag: das para-hotelarische Modell
Einige Betreiber strukturieren ihr Co-Living nach dem Regime der Dienstleistungsresidenzen. Der Eigentümer unterzeichnet dann einen gewerblichen Mietvertrag mit einem Betreiber, der die tägliche Verwaltung übernimmt und mindestens drei der vier erforderlichen para-hotelarischen Dienstleistungen (Empfang, Reinigung, Wäscheversorgung, Frühstück) bereitstellt.
Diese Struktur bietet einen bemerkenswerten steuerlichen Vorteil: die Mehrwertsteuer wird auf den Erwerb der Immobilie und auf die Nebenkosten rückforderbar. Der Vermieter erhält eine Miete, die vom Betreiber garantiert wird, unabhängig von der tatsächlichen Belegungsquote.
Besondere Risiken zu beachten
Das LF 2025, in seinem Artikel 84, reintegriert die Abschreibungen in den Erwerbspreis für die Berechnung des Verkaufsgewinns. Drei Kategorien von Residenzen sind ausgenommen: Studentenresidenzen (L.631-12), Seniorenresidenzen (L.631-13) und EHPAD. Das klassische Co-Living steht nicht auf dieser Liste der Ausnahmen.
Darüber hinaus hat der Staatsrat seine Auslegung der Bedingungen für die Mehrwertsteuerpflicht im para-hotelarischen Bereich verschärft. Ein Betreiber, der sich auf eine wöchentliche Reinigung und einen rudimentären Empfang beschränkt, riskiert eine steuerliche Umqualifizierung, mit einer Nachforderung von Mehrwertsteuer über mehrere Jahre.
Lokale Regulierung und regulatorischer Druck auf die Dauer der Mietverträge
Seit der im Oktober 2025 von der Stadt Paris angekündigten “Null-Co-Living”-Politik überwachen die Kommunen die Grenze zwischen Co-Living und verkappter touristischer Vermietung genauer. Der PPL Senat Nr. 117, die im Dezember 2025 verabschiedet wurde, verstärkt diesen Trend, indem sie eine strengere Regulierung der minimalen Dauer der Mietverträge und der Art der erbrachten Dienstleistungen vorschlägt.
Für Projektträger bedeutet dies, dass die Wahl des Mietvertrags nicht mehr nur steuerlich ist, sondern ein Signal für die Einhaltung der Vorschriften wird. Ein Co-Living, das ausschließlich mit sehr kurzen Mobilitätsmietverträgen in einem angespannten Gebiet betrieben wird, zieht die Aufmerksamkeit der Stadtplanungsbehörden auf sich. Im Gegensatz dazu weist eine Residenz, die um einjährig möblierte Mietverträge strukturiert ist, ergänzt durch einige Mobilitätsmietverträge für Übergangsaufenthalte, ein klareres regulatorisches Profil auf.
Der entscheidende Parameter bleibt die Übereinstimmung zwischen der Art des Mietvertrags, der tatsächlich aufgenommenen Zielgruppe und den erbrachten Dienstleistungen. Ein Mobilitätsmietvertrag, der für einen Bewohner verwendet wird, der in keine der berechtigten Kategorien fällt, setzt den Vermieter dem Risiko einer Umqualifizierung in einen klassischen möblierten Mietvertrag aus, mit allen sich daraus ergebenden Verpflichtungen hinsichtlich Dauer und Kündigungsfrist. Die Wahl des richtigen Vertrags bereits in der Planungsphase des Projekts vermeidet kostspielige Anpassungen, sobald der Betrieb aufgenommen wird.