Co-living heeft geen eigen juridische status in het Franse recht. Elk co-livingproject is dus gebaseerd op de combinatie van bestaande huurregimes, waarvan de beperkingen sterk variëren op het gebied van duur, fiscaliteit en toegestane diensten. Het vergelijken van deze regimes vereist het meten van drie parameters: de minimale duur van de verbintenis, de flexibiliteit van de rotatie van bewoners en de fiscale behandeling aan de verhuurderszijde.
Vergelijkende tabel van huurcontracten voor co-living
Voordat we elk arrangement in detail bespreken, biedt een beknopt overzicht inzicht in de verschillen tussen de belangrijkste contracten die door co-livingoperators in Frankrijk worden gebruikt.
Verder lezen : Wat zijn de kosten voor het wijzigen van de naam op een Ryanair-ticket?
| Type huurcontract | Referentietekst | Minimale duur | Doelgroep | Verlenging |
|---|---|---|---|---|
| Gewoon gemeubileerd huurcontract | Wet van 6 juli 1989, art. 25-3 en volgende | 1 jaar (9 maanden voor een student) | Elke huurder | Stilzwijgende verlenging |
| Mobiliteitscontract | Wet ELAN 2018, art. 25-12 en volgende | 1 maand | Student, stagiair, werknemer op missie, beroepsopleiding | Niet verlengbaar |
| Studentencontract 9 maanden | Wet van 6 juli 1989, art. 25-7 | 9 maanden | Alleen studenten | Niet verlengbaar |
| Commercieel huurcontract (dienstenresidentie) | Handelswetboek, art. L.145-1 en volgende | 9 jaar (exploitant) | Beheerder | Gereguleerde verlenging |
Deze tabel benadrukt een vaak onderschat punt: de minimale duur bepaalt het profiel van de toegestane bewoners. Een gewoon gemeubileerd huurcontract vergrendelt de bezetting voor minimaal een jaar, terwijl het mobiliteitscontract naar een maand gaat, wat de beheersing van een co-livingruimte radicaal verandert.
Om de mogelijke contractuele constructies verder te verkennen, biedt een dossier over de soorten huurcontracten op Direct Immobilier een gedetailleerd overzicht van de praktische implicaties van elk regime.
Lees ook : Zorgverzekering: een onmisbare bescherming voor uw welzijn
Gewoon gemeubileerd huurcontract wet 89 versus mobiliteitscontract: twee logica’s van rotatie
Het gemeubileerd huurcontract van een jaar blijft de juridische basis van de meeste eerste generatie co-livings. Het biedt een aanzienlijke huurstabiliteit en een kader dat goed bekend is bij verzekeraars. De verhuurder profiteert van het LMNP-regime met aftrek van afschrijvingen, wat de belasting op de huurinkomsten verlaagt.
Daarentegen beperkt dit huurcontract de flexibiliteit. De bewoner die eerder wil vertrekken, moet een opzegtermijn van een maand in acht nemen. Aan de beheerderszijde voorkomt de stilzwijgende verlenging dat een eenheid gemakkelijk wordt vrijgemaakt om de mix van bewoners aan te passen.
Toename van het mobiliteitscontract
De operators die zich richten op jonge actieve mensen met korte missies of studenten in stage, geven nu de voorkeur aan het mobiliteitscontract. De duur, variërend van één tot tien maanden, maakt een snelle rotatie mogelijk zonder risico op herkwalificatie als toeristische verhuur, op voorwaarde dat de huurder een geldige reden kan aantonen (opleiding, tijdelijke werkgelegenheid, studie).
De tegenprestatie is dubbel. Het mobiliteitscontract verbiedt de verhuurder om een borg te eisen (de Visale borg of een garant is wel mogelijk). Het is niet verlengbaar: aan het einde verlaat de bewoner ofwel de woning, ofwel wordt een nieuw contract (bijvoorbeeld een gewoon gemeubileerd contract) afgesloten.
- Het gewoon gemeubileerd huurcontract is geschikt voor co-livings die een stabiele bezetting van twaalf maanden of langer nastreven, met een gemengde doelgroep.
- Het mobiliteitscontract past zich aan aan residenties met een hoge rotatie, gericht op professionele missies of stages, met verblijven van enkele maanden.
- Het combineren van beide binnen hetzelfde gebouw maakt het mogelijk om de profielen van bewoners te diversifiëren, maar vereist een strikte huurbeheer om leegstand tussen twee contracten te voorkomen.
Dienstenresidentie en commercieel huurcontract: het para-hotelmodel
Sommige operators structureren hun co-living onder het regime van dienstenresidenties. De eigenaar ondertekent dan een commercieel huurcontract met een exploitant, die verantwoordelijk is voor het dagelijkse beheer en minimaal drie van de vier vereiste para-hotelservices levert (ontvangst, schoonmaak, linnenvoorziening, ontbijt).
Deze constructie biedt een aanzienlijk fiscaal voordeel: de btw wordt terugvorderbaar op de aankoop van het goed en op de kosten. De verhuurder ontvangt een huur die door de exploitant is gegarandeerd, ongeacht de werkelijke bezettingsgraad.
Specifieke risico’s om in de gaten te houden
De LF 2025, in artikel 84, herintroduceert de afschrijvingen in de aankoopprijs voor de berekening van de meerwaarde bij verkoop. Drie categorieën residenties zijn vrijgesteld: studentenresidenties (L.631-12), seniorenresidenties (L.631-13) en EHPAD. De klassieke co-living staat niet op deze lijst van vrijstellingen.
Bovendien heeft de Raad van State zijn interpretatie van de voorwaarden voor btw-vrijstelling voor para-hotelservices aangescherpt. Een operator die zich beperkt tot het bieden van wekelijkse schoonmaak en een summiere ontvangst loopt het risico op een fiscale herkwalificatie, met terugvordering van btw over meerdere boekjaren.
Lokale regulering en druk van regelgeving op de duur van huurcontracten
Sinds het “zero co-living” beleid dat door de stad Parijs in oktober 2025 is aangekondigd, houden de gemeenten de grens tussen co-living en vermomde toeristische verhuur nauwlettend in de gaten. De PPL Senaat nr. 117, aangenomen in december 2025, versterkt deze trend door een striktere regulering van de minimale duur van huurcontracten en de aard van de geleverde diensten voor te stellen.
Voor projectdragers betekent dit dat de keuze van het huurcontract niet alleen fiscaal is, maar ook een signaal van naleving van de regelgeving wordt. Een co-living dat uitsluitend opereert met zeer korte mobiliteitscontracten in een gespannen gebied, trekt de aandacht van de stadsplanningsdiensten. Omgekeerd heeft een residentie die is gestructureerd rond gemeubileerde huurcontracten van een jaar, aangevuld met enkele mobiliteitscontracten voor tijdelijke verblijven, een meer leesbaar reguleringsprofiel.
De bepalende parameter blijft de overeenstemming tussen het type huurcontract, het daadwerkelijk verwelkomde publiek en de geleverde diensten. Een mobiliteitscontract dat wordt gebruikt voor een bewoner die in geen enkele categorie van geschiktheid valt, stelt de verhuurder bloot aan een herkwalificatie naar een gewoon gemeubileerd huurcontract, met alle verplichtingen van duur en opzegtermijn die daaruit voortvloeien. Het kiezen van het juiste contract vanaf de ontwerpfase van het project voorkomt kostbare aanpassingen zodra de exploitatie is gestart.