Il coliving non ha uno statuto giuridico proprio nel diritto francese. Ogni progetto di coliving si basa quindi sull’assemblaggio di regimi locativi esistenti, le cui restrizioni variano notevolmente in termini di durata, tassazione e servizi autorizzati. Confrontare questi regimi implica misurare tre parametri: la durata minima di impegno, la flessibilità di rotazione dei residenti e il trattamento fiscale per il locatore.
Tabella comparativa dei contratti utilizzabili in coliving
Prima di dettagliare ogni struttura, una panoramica sintetica consente di situare le differenze tra i principali contratti utilizzati dagli operatori di coliving in Francia.
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| Tipo di contratto | Testo di riferimento | Durata minima | Pubblico target | Rinnovo |
|---|---|---|---|---|
| Contratto di affitto arredato classico | Legge del 6 luglio 1989, art. 25-3 e seguenti | 1 anno (9 mesi per uno studente) | Tutti gli occupanti | Rinnovo tacito |
| Contratto di mobilità | Legge ELAN 2018, art. 25-12 e seguenti | 1 mese | Studente, tirocinante, lavoratore in missione, formazione professionale | Non rinnovabile |
| Contratto studentesco 9 mesi | Legge del 6 luglio 1989, art. 25-7 | 9 mesi | Solo studenti | Non rinnovabile |
| Contratto commerciale (residenza servizi) | Codice di commercio, art. L.145-1 e seguenti | 9 anni (gestore) | Operatore gestore | Rinnovo regolato |
Questa tabella evidenzia un punto spesso sottovalutato: la durata minima condiziona il profilo dei residenti ammissibili. Un contratto di affitto arredato classico blocca l’occupazione per un minimo di un anno, mentre il contratto di mobilità scende a un mese, il che cambia radicalmente la gestione di uno spazio di coliving.
Per approfondire le strutture contrattuali possibili, un dossier dedicato ai tipi di contratti su Direct Immobilier dettaglia le implicazioni pratiche di ogni regime.
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Contratto arredato legge 89 contro contratto di mobilità: due logiche di rotazione
Il contratto arredato di un anno rimane la base giuridica della maggior parte dei coliving di prima generazione. Offre una stabilità locativa apprezzabile e un quadro ben noto agli assicuratori. Il locatore beneficia del regime LMNP con deduzione degli ammortamenti, il che comprime l’imposizione sugli affitti.
D’altra parte, questo contratto limita la flessibilità. Il residente che desidera partire prima della scadenza deve rispettare un preavviso di un mese. Dal lato del gestore, il rinnovo tacito impedisce di liberare facilmente un’unità per adattare il mix di residenti.
Aumento del contratto di mobilità
Gli operatori che mirano ai giovani professionisti in missione breve o agli studenti in tirocinio privilegiano ora il contratto di mobilità. La sua durata, compresa tra uno e dieci mesi, consente una rotazione rapida senza rischio di riclassificazione in locazione turistica, a condizione che l’inquilino giustifichi un motivo idoneo (formazione, lavoro temporaneo, studi).
Il rovescio della medaglia è doppio. Il contratto di mobilità vieta al locatore di richiedere un deposito cauzionale (la cauzione Visale o un garante rimane possibile). Non è rinnovabile: alla scadenza, o il residente lascia l’alloggio, oppure un nuovo contratto (arredato classico, ad esempio) subentra.
- Il contratto arredato classico è adatto ai coliving che mirano a un’occupazione stabile per dodici mesi o più, con un pubblico misto.
- Il contratto di mobilità si adatta alle residenze ad alta rotazione, orientate a missioni professionali o tirocini, con soggiorni di alcuni mesi.
- Combinare i due all’interno dello stesso edificio consente di diversificare i profili dei residenti, ma impone una gestione locativa rigorosa per evitare vuoti tra due contratti.
Residenza servizi e contratto commerciale: il modello para-alberghiero
Alcuni operatori strutturano il loro coliving sotto il regime delle residenze servizi. Il proprietario firma quindi un contratto commerciale con un gestore, che si occupa della gestione quotidiana e fornisce almeno tre dei quattro servizi para-alberghieri richiesti (accoglienza, pulizia, fornitura di biancheria, colazione).
Questa struttura presenta un vantaggio fiscale notevole: l’IVA diventa recuperabile sull’acquisto dell’immobile e sulle spese. Il locatore percepisce un affitto garantito dal gestore, indipendentemente dal tasso di occupazione reale.
Rischi specifici da monitorare
La LF 2025, nel suo articolo 84, reintegra gli ammortamenti nel prezzo di acquisto per il calcolo della plusvalenza alla rivendita. Tre categorie di residenze sono esenti: residenze studentesche (L.631-12), residenze per anziani (L.631-13) e EHPAD. Il coliving classico non figura in questa lista di esenzioni.
Inoltre, il Consiglio di Stato ha inasprito la sua interpretazione delle condizioni di idoneità all’IVA para-alberghiera. Un operatore che si limita a fornire una pulizia settimanale e un’accoglienza sommaria rischia una riclassificazione fiscale, con recupero dell’IVA su più esercizi.
Regolamentazione locale e pressione normativa sulla durata dei contratti
Da quando la politica “zero coliving” è stata annunciata dalla Città di Parigi nell’ottobre 2025, le autorità locali monitorano più da vicino il confine tra coliving e locazione turistica mascherata. La PPL Senato n° 117, adottata nel dicembre 2025, rafforza questa tendenza proponendo un inquadramento più rigoroso della durata minima dei contratti e della natura dei servizi resi.
Per i promotori di progetti, ciò significa che la scelta del contratto non è più solo fiscale, diventa un segnale di conformità normativa. Un coliving operato esclusivamente con contratti di mobilità molto brevi, in una zona tesa, attira l’attenzione dei servizi urbanistici. Al contrario, una residenza strutturata attorno a contratti arredati di un anno, completata da alcuni contratti di mobilità per soggiorni transitori, presenta un profilo normativo più leggibile.
Il parametro determinante rimane l’adeguatezza tra il tipo di contratto, il pubblico realmente accolto e i servizi forniti. Un contratto di mobilità utilizzato per un residente che non rientra in alcuna categoria idonea espone il locatore a una riclassificazione in contratto arredato classico, con tutti gli obblighi di durata e preavviso che ne derivano. Scegliere il contratto giusto fin dalla progettazione del progetto evita aggiustamenti costosi una volta avviata l’attività.