O coliving não possui um status jurídico próprio no direito francês. Cada projeto de coliving, portanto, baseia-se na combinação de regimes locativos existentes, cujas restrições variam bastante em termos de duração, tributação e serviços permitidos. Comparar esses regimes pressupõe medir três parâmetros: a duração mínima de compromisso, a flexibilidade de rotação dos residentes e o tratamento fiscal do lado do locador.
Tabela comparativa dos contratos de locação utilizáveis em coliving
Antes de detalhar cada montagem, uma visão sintética permite situar as diferenças entre os principais contratos mobilizados pelos operadores de coliving na França.
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| Tipo de contrato | Texto de referência | Duração mínima | Público-alvo | Renovação |
|---|---|---|---|---|
| Contrato de locação mobiliada clássico | Lei de 6 de julho de 1989, art. 25-3 e seguintes | 1 ano (9 meses para um estudante) | Todo ocupante | Renovação tácita |
| Contrato de mobilidade | Lei ELAN 2018, art. 25-12 e seguintes | 1 mês | Estudante, estagiário, empregado em missão, formação profissional | Não renovável |
| Contrato de estudante 9 meses | Lei de 6 de julho de 1989, art. 25-7 | 9 meses | Apenas estudantes | Não renovável |
| Contrato comercial (residência serviços) | Código de comércio, art. L.145-1 e seguintes | 9 anos (explorador) | Operador gestor | Renovação regulamentada |
Esta tabela destaca um ponto frequentemente subestimado: a duração mínima condiciona o perfil dos residentes admissíveis. Um contrato de locação mobiliada clássico bloqueia a ocupação por um ano no mínimo, enquanto o contrato de mobilidade reduz para um mês, o que muda radicalmente a gestão de um espaço de coliving.
Para aprofundar as montagens contratuais possíveis, um dossiê dedicado aos tipos de contratos no Direct Immobilier detalha as implicações práticas de cada regime.
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Contrato mobiliado lei 89 contra contrato de mobilidade: duas lógicas de rotação
O contrato mobiliado de um ano permanece a base jurídica da maioria dos colivings de primeira geração. Ele oferece uma estabilidade locativa apreciável e um quadro bem conhecido pelos seguradores. O locador se beneficia do regime LMNP com dedução das depreciações, o que comprime a tributação sobre os aluguéis.
Por outro lado, esse contrato limita a flexibilidade. O residente que deseja sair antes do término deve respeitar um aviso prévio de um mês. Do lado do gestor, a renovação tácita impede a liberação fácil de uma unidade para ajustar o mix de residentes.
Aumento do contrato de mobilidade
Os operadores que visam jovens ativos em missões curtas ou estudantes em estágio agora preferem o contrato de mobilidade. Sua duração, compreendida entre um e dez meses, autoriza uma rotação rápida sem risco de requalificação em locação turística, desde que o locatário justifique um motivo elegível (formação, emprego temporário, estudos).
A contrapartida é dupla. O contrato de mobilidade proíbe o locador de exigir um depósito de garantia (a caução Visale ou um fiador permanece possível). Ele não é renovável: ao seu término, ou o residente deixa o imóvel, ou um novo contrato (mobiliado clássico, por exemplo) assume.
- O contrato mobiliado clássico é adequado para colivings que visam uma ocupação estável por doze meses ou mais, com um público misto.
- O contrato de mobilidade se adapta a residências de alta rotação, voltadas para missões profissionais ou estágios, com estadias de alguns meses.
- Combinar os dois dentro de um mesmo edifício permite diversificar os perfis de residentes, mas impõe uma gestão locativa rigorosa para evitar vazios entre dois contratos.
Residência serviços e contrato comercial: o modelo para-hoteleiro
Alguns operadores estruturam seu coliving sob o regime de residências serviços. O proprietário assina então um contrato comercial com um explorador, que assume a gestão diária e fornece, no mínimo, três dos quatro serviços para-hoteleiros exigidos (recepção, limpeza, fornecimento de roupas de cama, café da manhã).
Essa montagem apresenta uma vantagem fiscal notável: o IVA se torna recuperável na aquisição do bem e nas despesas. O locador recebe um aluguel garantido pelo explorador, independentemente da taxa de ocupação real.
Riscos específicos a serem monitorados
A LF 2025, em seu artigo 84, reintegra as depreciações ao preço de aquisição para o cálculo da mais-valia na revenda. Três categorias de residências estão isentas: residências estudantis (L.631-12), residências para idosos (L.631-13) e EHPAD. O coliving clássico não figura nesta lista de isenções.
Além disso, o Conselho de Estado endureceu sua interpretação das condições de elegibilidade para o IVA para-hoteleiro. Um operador que se limita a fornecer uma limpeza semanal e uma recepção sumária corre o risco de uma requalificação fiscal, com recuperação de IVA em vários exercícios.
Regulamentação local e pressão regulatória sobre a duração dos contratos
Desde a política “zero coliving” anunciada pela Cidade de Paris em outubro de 2025, as coletividades estão monitorando mais de perto a fronteira entre coliving e locação turística disfarçada. A PPL Senado n° 117, adotada em dezembro de 2025, reforça essa tendência ao propor uma regulamentação mais rigorosa da duração mínima dos contratos e da natureza dos serviços prestados.
Para os portadores de projeto, isso significa que a escolha do contrato não é mais apenas fiscal, torna-se um sinal de conformidade regulatória. Um coliving operado exclusivamente com contratos de mobilidade muito curtos, em uma área tensa, chama a atenção dos serviços de urbanismo. Por outro lado, uma residência estruturada em torno de contratos mobiliados de um ano, complementada por alguns contratos de mobilidade para estadias transitórias, apresenta um perfil regulatório mais legível.
O parâmetro determinante continua sendo a adequação entre o tipo de contrato, o público realmente acolhido e os serviços prestados. Um contrato de mobilidade utilizado para um residente que não se enquadra em nenhuma categoria elegível expõe o locador a uma requalificação em contrato mobiliado clássico, com todas as obrigações de duração e aviso prévio que daí decorrem. Escolher o contrato certo desde a concepção do projeto evita ajustes custosos uma vez que a exploração tenha sido iniciada.